понедельник, 14 октября 2013 г.

Практическое пособие Заказчика в строительстве. Реконструкция квартиры.


Практическое пособие Заказчика в строительстве. Реконструкция квартиры.
«Хорошо спланировано — наполовину сделано!»
В течении жизни все мы ненадолго, но становимся строителями. Потребность создавать удобное пространство жизни – та потребность, которая заставляет нас творить и менять среду вокруг себя. Многие из нас привыкли активно менять свою жизнь и активно двигаться, и пространство двигается и меняется вместе с нами. Наше общее пространство – это природа. Наше личное, пространство жизни ограничено стенами полом и потолком и у каждого из нас они свои. Мы делим свое пространство с друзьями, коллегами и любимыми.  Когда мы заботимся о своем жилье – мы наполняем мир нашим творчеством и заботой. Мир становится ярче и комфортнее.

Когда мы начинаем строить? Студентам и молодым семьям этот вопрос не всегда актуален – думается немного о другом. В жизни приходит определенный этап, есть уже какое-то жилье и его хочется или улучшить (модернизировать или отремонтировать) или создать новый дом по собственным предпочтениям.
Как поменять свой мир? Предлагаю реализовывать свои идеи в строительстве. Это очень хорошо развивает человека и многому может обучить.
Статья написана для тех, кто уже решил самостоятельно реализовать свой строительный проект. Своя стройка – это проект, в котором главный менеджер и в последствии и главный потребитель – это вы. От того, как вы подготовитесь зависит и результат. Формат, в котором построена статья – это последовательность конкретных действий.
Цель: ограничить количество возможных ошибок при реализации строительных проектов.
Есть 3 варианта проводить строительные работы:
А) С подрядчиком
Б) Без подрядчика
В) Совмещенный
Есть несколько классификаций качества выполнения строительных работ, простейшая:
А) Косметика
Б) Евроремонт
Итак, основные этапы реализации простых строительных задач:
ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЙ:
1.       Представить, что хочется создать (переделать). Записать и внимательно вникнуть в то, что написано. Например: «Простенько обновить квартиру» и «Переделать в кухне рабочую зону, сменить цветовые решения и выкинуть старую мебель в спальне» - покажут реальную надобность в переменах.
2.       Определится с бюджетом
А теперь внимательно оцените ЗАЧЕМ? Если понимание ясное что будем делать – двигаемся далее. Если ответ на вопрос не однозначен – часто и результат может быть неизвестен, но, замечено: если начинаем неясно – либо теряем много или мало денег, либо получаем результат, который не нравится,
3.       Максимально получить информацию о том, в каком стиле будет новый ремонт и какие зоны вы хотите выделить в интерьере. Собирать, информацию о том, что хочется можно из таких источников:

1.       Посещение друзей (не надо копировать, вы сможете оценить удобство уже готовых решений и наметить для себя, что же хочется – это как посещение магазина мебели). Сходите еще раз туда, где вам уютно.
2.       Посещение ресторанов, кафе (индустрия развивается и предлагает много интересных решений, применимых для жилья)
3.       Тривиально поискать в сети (группы вконтакте, архивы журналов в pdf, форумы)
4.       Литература (журналы)

Начните обращать внимание, смело фотографируйте, записывайте, сохраните – ваш консультант в последствии более точно прочувствует вас и сможет подсказать хорошие решения
Интересуйтесь и задавайте вопросы, тестируйте и экспериментируйте.


5.       Начните творить:

Изучите пространство:

1.       Самостоятельно выполните обмеры своего помещения, это важно хоть раз выполнить самому –возникнет понимание, что мир имеет совсем не идеальные формы и пропорции, также вы получите некоторый опыт в понимании реальных размеров пространства. Основой для обмеров квартиры может быть план БТИ (техпаспорт на квартиру). Если вы арендуете жилье – придётся набросать план помещений самостоятельно. Имея опыт работы в VISIO (продукт микрософта , есть в пакете OFFICE) можно очень красиво составить дизайн – проект. Если никогда не работали в программах для составления чертежей, мой совет – бумага и карандаш помогут быстрее, сложный софт может убить желание творить.

2.       От руки набросайте примерный план нового пространства. Попробуйте отобразить мельчайшие важные для вас детали. Первый опыт в составлении эскиза, если выполнили предыдущий пункт вы уже получите. Предлагаю в этом вопросе выкинуть шаблоны и попробовать описать мир по-своему, так, как вы хотите – без привязки к правилам черчения о которых вы знаете или слышали. Сначала не привязывайтесь к нормам и не попробуйте для себя определить сами ширину нового коридора и глубину полок в новом шкафу.

Ориентиром по масштабам и размерам может стать уже существующая мебель и ее расстановка, почувствуйте, может диван нужен на 20 см длиннее и чуть ниже? А новая полка будет на 10 см глубже? Но при этом помните: не стандарт всегда дороже (ссылка на модули мебели и строительства).

3.       Назовите помещения , так, как вам нравится, пронумеруйте их в таблице опишите какие решения вы хотите по конструкциям и какая будет мебель, пример:
Название
Отделка, мебель
Примечание
1
Спальня
Стены обои синие в голубую полоску, потолок подвесной с лампочками, красивый. Пол – под дерево – теплый, светло-коричневый. Новый раскладной диван (есть размеры и фото), старый торшер – размеры 300*2000
Кондиционер, новые розетки, роутер где-то подключить и спрятать. Будет тяжелая люстра (куплена)

PS: нет фантазии и не хотите подходить творчески – копируйте, во время реализации строительных идей, творчеству всегда есть место.


Важно:

·         Самое основное при проектировании – функционал (польза), прочность, красота. В порядке убывания значимости.

·         Необходимо понимать рамки пространства, в котором вы начинаете преобразования, имея комнату в «хрущевке», к сожалению, из-за высоты потолков и ограниченности площади получить комфортные условия совсем не простая задача.


КОНСУЛЬТАЦИОННЫЙ (Стадия утонения исходных данных)

Этот этап можно выделить как отдельный, но многие вопросы будут уже обсуждены на предыдущем шаге.
Теперь вы готовы к консультации специалистов. Я считаю, что выполняя любое новое действие совсем не обязательно консультироваться детально во всех аспектах, фантазируйте.  Но в стройке, как и на дороге есть некоторые правила, которые люди создали для удобства и чтобы передать знания новым поколениям и избежать ошибки. Пренебрегать правилами не стоит – проблемы могут возникнуть совсем разные. Поэтому, если чувствуете, что лучше переспросить у знающих людей – спрашивайте.
Кого я рекомендую при подготовке к проведению ремонта пообщаться со следующими специалистами:
1.       Дизайнер – архитектор
2.       Конструктор (если вмешиваемся в конструктив, обязательно узакониваем и согласовываем)
3.       Опытный производитель работ (прораб)

Функции всех 3-х вполне выполнит прораб и даже молодой мастер-бригадир, если задача простая – косметический ремонт. Процентов на 80 работы будут выполнены как надо – потому-то опыт – это в стройке важно. Прораб конечный реализатор задумки – к его мнению важно прислушиваться.

Более детально опишем задачи, которые выполняют эти специалисты:
Архитектор:
Покажите ваши идеи профессионалу, он посмотрит, даст рекомендации, гармонизирует решения и разработает если необходимо проект. Он ответит вместе с вами на глобальный вопрос «Что делаем»? И если настаивает архитектор – то зовите следующего специалиста, конструктора.

Он в состоянии передать технически грамотно ваши идеи прорабу, вместе с расчетом объемов работ, выбором технологии и методов производства. Дизайнер без архитектурного базового образования может вас подвести…
И еще, я рекомендую обращаться к специалистам в области дизайна, которые имеют базовое минимальное архитектурное образование.
Конструктор:
По вашим идеям и работе архитектора выдаст свои решения, то есть примет решения о применяемых в проекте строительных конструкциях и их применении. Отвечает на вопрос «Из каких материалов делаем и по какой технологии»?
Производитель работ (прораб):
Сможет оценить сроки выполнения работ и примерный бюджет. Подскажет о том, что реально есть на рынке стройматериалов и каком материал лучше использовать. Поможет оценить организационные затраты. Поделится своими отзывами о технологиях строительства и расскажет о особенностях технологий и материалов (Обычно предлагает использовать технологии, с которыми знаком, а это не всегда оптимальный для вас вариант).
Определились со специалистами – договаривайтесь о времени проектирования. Разработка документации даст возможность работать другим специалистам. Архитектор выдаст для вас главное:
А) Итоговые размеры помещений
Б) Объемы работ
Эти данные вы передадите потенциальным подрядчикам.
ВЫБОР ПОДРЯДЧИКА

Как правильно построить работу со строителями-подрядчиками?
1.     Составьте список потенциальных подрядчиков, надо пригласить минимум 3-4 компании-бригады. Встречайтесь с живыми людьми, посетите офис, посмотрите сайт, попросите посмотреть фото работ или проведите с подрядчиком осмотр его текущей стройки. Те первые ощущения, которые вы получите при общении – важные. Хорошие отзывы ваших друзей – важная характеристика строителей.
2.     Идеально найти сообщество профессионалов, доверительные отношения которых строятся не 1-й год. Если вы корректно будете вести дела например с архитектором, он будет вас рекомендовать своим коллегам. Работа с такой командой приятна и интересна.
3.     Друзей с опытом на работы не нанимаем –строить должны профессиональные строители
Получите копию лицензии на проведение порученных видов работ.
Запросите прайс-листы на виды работ.
4.       Из тех, кто понравился выберете 2-3 компании и продолжите работу по выбору подрядчика. Наша задача на этом этапе – более глубокое знакомство с будущим партнером. И важно понимать, что оптимизация при выборе подрядчика это не минимизация ваших затрат, а поиск тех, кто за рыночную цену выполнить работы с максимальным качеством. Я назову это главным критерием при выборе подрядчика.
Что делаем конкретно дальше:
1.       Получите типовой договор и проконсультируйтесь с юристом (сами прочитайте внимательно).
2.       Напишите совместное технические задания. Это не сложно. Пишите так, как Вам – Заказчику удобно. Письменно! Передавайте и уточните все ли понял строитель. Попросите скорректировать задание (подскажут термины, особенности выполнения и т.д.) На основании ТЗ вы будете принимать работы. Вам не обязательно знать детали выполнения (желательно J) – Вас, как заказчика должен интересовать результат.
3.       Получите список единичных расценок на работы. Важно оговорить, что цены, которые предлагает подрядчик включают в себя скрытые платежи:

§  Доставку материала
§  Занос материала
§  Уборку после выполнения работ
§  ЗП управляющего строительством
§  Аренда механизмов и инструмента
§  Аренда лесов
§  И т.д.

То есть, вы должны быть уверены, что договорившись платить за укладку плитки 100 гривен за 1 м2 – вы оплатите по факту не 120 J

Грамотные строитель очень детально расписывают виды работ и расценки, финальные сметы часто удивляют Заказчика, но ориентироваться стоит именно на них. Строительные работы – это капитальные затраты. «Проскочить» не получится – или хорошо сразу или «варианты» с переделками и неудовлетворенное состояние при потраченных деньгах.

4.       Закажите расчет сметы по вашему ТЗ  и проекту. Максимально точную. На этом этапе определите уровень компании – рассчитать быстро и правильно смету могут не многие. Профессионалы, будут тратить время на подготовку и защиту сметы, «шабашники» – вряд ли.  Отговорки – «Мы составим, если точно будем знать, что получим от вас работу» или «А что, вас наши единичные расценки не устраивают?» - не принимайте, часто это отговорки людей, с которыми будут проблемы в дальнейшем.


5.       Анализируйте данные, выбирайте компанию, подписывайте договор.
 К нему обязательные приложения:
a.      Смета
b.      Единичные расценки
c.       Календарный план работ (нарушения по срокам – штраф)
d.      График финансирования (аналогично J, если возможны остановки в финансировании  – предупреждайте по партнерски, т.к. остановить, а потом запустить работы – это доп. Затраты)
e.       Время проведение встреч (планерок) (Например: каждый вторник в 11-00). Форма протокола

ВЫПОЛНЕНИЕ РАБОТ, КОНТРОЛЬ РАБОТ
ФИНАНСЫ
Подготовьте максимально точно себя к платежам, т.к. перерывы в финансировании делают проект дороже. Желательно иметь всю сумму, которую вы забюджетировали с подрядчиком до начала производства работ.
Рекомендую первые 2 недели любой работы авансировать только материалы. За это время вы увидите с кем вы работаете и определитесь, надо ли работу продолжать. Этого срока достаточно, и это лучше проговорить на этапе договора. Не нравится как работают – расчет и ищем следующих. Подрядчиков хватает.
Дальнейшие платежи – как договоритесь. Но лучше «придерживать» 15-20 %, до полного выполнения работ по определенному этапу. Это хорошо стимулирует выполнять работу в срок.
Как минимум 1 раз в неделю соотносите реальные расходы и план расходов. При превышении бюджета это позволит рационально провести работы, например: денег осталось на закупку паркета или покупку в ванную дополнительной душевой кабины, что выбрать? Берем паркет, т.к. потом надо будет 2-й раз вызвать специалиста по паркету, а установить душевую кабину можно и после окончания основных строительных работ. (Пример с подготовкой стен)
После выполнения всех работ подождите как минимум неделю до полного расчета, оставите процентов 5 от все суммы. Что-то обязательно «вылезет» и надо будет доделывать-переделывать и заставить выполнить это без денег подрядчика иногда бывает непросто.

Есть «строительная закономерность»: Сколько сметы не считай, все равно потратишь в 2 раза больше. Так часто бывает и тут вина не в просчетах прораба или махинациях, а в неопределенности заказчика. Нет четкого плана и нет ориентира по затратам. Контроль затрат в условиях такой неопределенности приводит к не очень хорошему внутреннему состоянию заказчика. Поэтому, планирование – это важный инструмент.
На стоимость проекта строительства очень большое влияние оказывает квалификация проектировщика. Если работает супепрофи – 5% от его расчёта может отличаться рассчитанная стоимость. У очень хорошего специалиста – 10%. Если будет превышение более 30% …. А бывают и 50%
Правильно доверить приемку работ специалисту в области строительства. Это важно, т.к. это будет минимизировать ваши материальные затраты. Это может быть опытный строитель, которому вы доверяете или наемный специалист по техническому надзору. Такие специалисты – обязательно участвуют при проведении строительных работ в жилом и промышленном строительстве. Если вы решили обращаться к консультанту – привлекайте его на этапе формирования технического задания
Важно создать нормальные условия взаимодействия профессионалов на вашем объекте. Технадзор и прораб, стереотипно ведут себя не как партнеры-профессионалы и зачастую у них возникает «негласная война». Правильно, когда опытный технадзор помогает прорабу, а не пытается его наказать.  Правильны выбор этих двух специалистов залог нормального строительного процесса. Профессионалы «притираются» очень быстро, и потом эффективно работают.
Почему важно контролировать строительный процесс?  Какие проблемы решаются техническим надзором?
Основные задачи технадзора:
a.      Контроль соответствия работ принятым в проекте решениям.
b.      Контроль объемов и качества выполненной работы.
c.       Контроль за соблюдением технологии и методов выполнения работ.

d.      Контроль сроков выполнения работ (не совсем его задача)

Контролировать небольшие объемы работ можно и самому, но рекомендую хоть иногда привлекать на вашу стройку независимого эксперта-строителя.
Рекомендую много времени проводить на объекте, если вы решили контролировать самостоятельно. Особенно, если вы решили контролировать самостоятельно. Ваши деньги -ваше право смотреть как они расходуются. Фотографируйте – это поможет решить возможные разногласия, зафиксировать скрытые работы, соотнести при анализе сроки проведения работ с графиком производства и т.д.
Общайтесь с рабочими и задавайте вопросы, интересуйтесь. Люди готовы рассказывать о своем деле. Стереотипное негативное восприятие рабочих-строителей, в нашей стране уже не такое как раньше. Профессионалов становится больше. Люди любят свои профессии и гордятся выполненными объектами.
Интересуйтесь материалами, в аннотациях есть много полезной информации о применении и технологии выполнения работ, а также нормам расхода.
Принимая работы – обратите внимание на обязательную передачу Вам или контролирующему лицу исполнительных схем с реальной картиной проведенной скрытой работы.
ИЗМЕНЕНИЯ В ПРОЕКТЕ
Продумывайте максимально детально и сразу конструктив и отделку, т.к. изменения в проекте, которые могут вам показаться незначительными, могут привести к дополнительным затратам времени и финансов. Например, изменения финишной отделки стен ведет за собой изменения в подконструкции стены, а это не маленький объем работ и бывают случаи, когда необходим полный демонтаж предыдущей работы.
БАЗОВЫЕ ПРИНЦИПЫ ОРГАНИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА ПРИ КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ.
Основные этапы проведения работ по реконструкции квартиры:
Демонтаж
§  демонтажные работы, монтаж перегородок
§  вывоз строительного мусора
Монтаж подконструкций
§  стяжка пола
§  штробление стен под прокладку различных кабелей (электрокабельинтернет,телефония), труб канализации и водопровода
§  сантехнические и электромонтажные работы
§  штукатурка стен и потолков
§  работы по монтажу гипсокартона
§  установка заполнения проемов (окна)
§  заказ нестандартной мебели
Отделка №1
§  облицовка плиткой
§  шпатлевание стен и потолков
§  установка внутренних коробок розеток и выключателей
Отделка №2 «Финиш»
§  укладка напольных покрытий ( плитка, паркет, ламинат, паркетная доска)
§  покраска потолков
§  установка дверей
§  поклейка обоев, декоративная отделка либо покраска стен
§  установка плинтусов
Инженерия
§  установка унитаза, ванной, душевой кабины, смесителей
§  подбор мебели и аксессуаров ( по желанию Заказчика)
§  установка рамок розеток и выключателей
§  монтаж карнизов, потолочных и настенных светильников
Сдача объекта
§  клининговые услуги
§  декорирование

ПОКУПКА МАТЕРИАЛОВ
Если планируете самостоятельно покупать материалы – сообщите об этом заказчику. Рекомендую при подготовке сметы выбрать основные крупные материалы для закупки (70-80 % от стоимости материалов) и покупать только их. Закупку мелочи – доверьте подрядчику. Рекомендую закупку проводить с участием консультанта.
Перед закупкой попросите подрядчика уточнить по каким ценам он может самостоятельно выполнить закупку основного материала. Если цена будет близка к рыночной – смело поручайте закупку подрядчику. Закупка материалов – это важный процесс с огромным количеством особенностей материалов, лучше доверить закупку людям, которые постоянно это делают.
Закупать самостоятельно рекомендую отделочные материалы (плитка, обои), санфаянс (унитаз, мойку), фурнитуру электрики, мебель и светильники. Эти материалы могут отличатся от того, как они выглядят на рекламных проспектах поэтому во избежание сюрпризов лучше 1 раз увидеть. Если вы доверяете своему дизайнеру – поручайте выбор ему. Но лучше потратить время на этот этап и присутствовать лично.
Носите с собой образцы ваших материалов (плитка, линолеум, обои). Это поможет определится при работе по сочетанию материалов. Признак хорошего дизайнера – большой рюкзак с образцами материалов или битком набиты багажник. Видно, когда человек «живет» материалом, чувствует его.
Покупайте в крупных супермаркетах – там высокая оборачиваемость и, например сыпучий материал (шпатлевки) хранится в нормальных условиях и он всегда «свежий».
ВЫПОЛНЕНИЕ РАБОТ САМОСТОЯТЕЛЬНО
При небольшом бюджете и хорошем запасе свободного времени, важно для себя понять на этом этапе, какие работы можно выполнить самостоятельно, а какие силами подрядчика.
Я рекомендую попробовать выполнить следующие работы самостоятельно:
·         Демонтаж отделки (штукатурка, обои, краска) – аккуратно с электроприборами.
·         Устройство линолеума и ламината
·         Покраска стен, окон, дверей, мебели
·         Декоративная штукатурка
·         Покраска потолка и устройство багета
Все работы с отоплением, газом, элетрикой, сантехникой, вентиляцией слаботочными сетями ( интернет, кабельное, телефон) – настоятельно рекомендую привлекать экспертов и делать под их присмотром. Потом не так дорого «разгребать» проблемы («залитые» соседи, испорченная техника, пожары…)
Если у вас бюджетный вариант ремонта, вы решили экономить, часть работ выполняете сами, а на часть наняли бригаду, не поленитесь консультироваться перед выполнением новых для себя работ.
СОСЕДИ И РАЗРЕШИТЕЛЬНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ
Перед ремонтом поинтересуйтесь в сети или у юриста как правильно подготовится к взаимодействию с соседями и инспекциями архитектурного контроля. Уточните у юриста о необходимости оформления разрешительной документации на стройку. Если это простой ремонт, то, как правило ничего оформлять не надо. Если вы собираетесь вносить изменения в конструкции (выбивка проема, демонтаж…) или в инженерное оборудование (замена стояков, батарей…) может потребоваться согласовать проведение этих работ с обслуживающими и контролирующими организациями (ГАСК, ЖЭК, ОСББ).
Рекомендую выполнять требования различных документов регламентирующих проведение громких работ. Очень полезно познакомится с соседями и уведомить о намерениях проводить громкие работы. Это работает лучше, чем объяснять по –факту необходимость пошуметь.
Насчет шума от ремонта  см. здесь

КРАТКО РЕКОМЕНДАЦИИ
1.       Не бойтесь выбросить из квартиры лишнее, продавайте или дарите. Дайте новым вещам место в своей жизни.
2.       Фантазирует и творите. «Огранку» ваших идей доверьте экспертам.
3.       Задавайте вопросы, интересуйтесь и общайтесь со строителями.
4.       Доверяйте, но контролируйте.
5.       Двигайтесь, за жизнь можно реализовать много интересных проектов и наслаждаться разными пространствами, созданными самостоятельно.
6.       Меняйте свое пространство под себя, часто для этого не надо много ресурсов, а достаточно того, что у вас уже есть.
7.       Планируйте вашу действия и требуйте планирование от подрядчика. Это необходимое условие хорошо результата.
8.       Воплощайте и меняйте свой мир.

Google+ Followers